Alquiler de Inmuebles en República Dominicana: El Proceso y Puntos Clave

TIPOS DE INMUEBLES EN ALQUILER

El mercado de renta de bienes raíces en la República Dominicana es bastante diverso. Los siguientes tipos de bienes raíces están disponibles:

• Casas
• Apartamentos
• Villas
• Habitaciones
• Locales comerciales
• Almacenes
• Naves
• Parcelas

Estas propiedades pueden estar amuebladas o sin amueblar, ubicadas en varias áreas y disponibles para diferentes presupuestos y preferencias.

ETAPAS DEL PROCESO DE ALQUILER DE VIVIENDAS

 Consideremos las etapas y los puntos clave del contrato de renta con más detalle.

1. BÚSQUEDA Y SELECCIÓN DE VIVIENDA

Debido al alto movimiento del mercado, las viviendas se alquilan rápidamente debido a la alta demanda. Por lo tanto, el principal consejo para un futuro inquilino es formular claramente su solicitud y describir sus necesidades en detalle para que el agente pueda seleccionar de manera rápida y precisa las propiedades disponibles para su inspección.

Especifique los siguientes parámetros esenciales de su solicitud:

• Período de alquiler estimado
• Fecha aproximada de llegada
• Tipo de vivienda (casa/apartamento)
• Cantidad de habitaciones
• Amueblado o sin amueblar
• Presupuesto
• Áreas de residencia bajo consideración

Si tiene una mascota, debe especificarlo en su solicitud, ya que no todos los complejos residenciales permiten mascotas. Recuerde que los diferentes complejos residenciales tienen diferentes reglas de alojamiento, que puede revisar al registrarse. En respuesta a su solicitud, el agente le ofrecerá opciones disponibles y organizará visitas.

2. CONDICIONES Y PRECIO DEL ALQUILER

Hay tres categorías de términos de arrendamiento:

• Corto plazo: de 1 día a 3 meses
• Mediano plazo: 3-6 meses
• Largo plazo: a partir de 6 meses

Existe una correlación directa entre el periodo de renta y su costo: cuanto más corto es el plazo, mayor es el costo. Cada propietario decide qué términos son aceptables para ellos. Generalmente, el precio del alquiler a largo plazo se indica en los sitios web de las agencias (excepto en los sitios especializados de renta diaria). Así, si está interesado en un intervalo corto, le recomendamos aclarar la disponibilidad de la propiedad para el período solicitado, así como el costo y los servicios incluidos.

Los términos del contrato, los servicios incluidos y los servicios públicos dependen del período de renta. Cuanto mayor sea el período de alquiler, menos servicios se incluirán, ya que el inquilino puede elegir el proveedor o tarifa por una mayor duración. Al revisar o concluir un contrato, se recomienda aclarar si los siguientes servicios están incluidos en el precio:

• Agua
• Gas
• Electricidad
• Internet
• Televisión por cable
• Mantenimiento y tarifas del condominio (a menudo no incluidas en Cap Cana y Punta Cana)

Para los arrendamientos a largo plazo, los inquilinos frecuentemente firman contratos de servicios públicos en su propio nombre. En Punta Cana, los inquilinos pueden firmar un "Contrato de solidaridad", donde celebran contratos de servicios públicos a su nombre y son responsables de ellos.

3. DOCUMENTOS Y REQUISITOS PARA EL INQUILINO

No es necesario ser ciudadano o residente del país para alquilar bienes inmuebles, pero un contrato a largo plazo puede requerir documentos adicionales para confirmar su confiabilidad y solvencia, así como la legalidad del origen de los fondos. Los propietarios nos confían sus propiedades y nosotros, como sus representantes, estamos obligados a solicitar documentos, incluidos:

• Formulario CONOZCA A SU CLIENTE (KYC) / DEBIDA DILIGENCIA (a ser llenado por el cliente)
• Tarjeta de identidad (para ciudadanos extranjeros, se solicitan dos documentos, como pasaporte y licencia de conducir)
• Certificado de empleo o documento de empresa para dueños de negocios (Registro mercantil)
• Extracto bancario (movimiento de la cuenta de los últimos 3 meses)
• Recomendaciones del propietario anterior
• En algunos casos, se puede requerir un garante dominicano

Tenga en cuenta que lleva tiempo revisar los documentos y preparar el contrato, por lo que es importante calcular con precisión la fecha de reserva (depósito) y la fecha de entrada.

4. DEPÓSITO DE SEGURIDAD Y PAGOS MENSUALES

El monto del depósito suele ser igual a dos meses de alquiler y se reembolsa al final del plazo del arrendamiento después de verificar el pago de las facturas y el estado de la propiedad. Por lo tanto, se deben pagar 3 meses de alquiler antes de mudarse: un depósito de 2 meses y el primer mes de alquiler. En casos excepcionales, se permite el alojamiento con un depósito único por acuerdo con el propietario (alquiler sin amueblar, prepago con varios meses de anticipación, etc.)

El depósito para una renta a largo plazo cumple varias funciones:

• Reserva de la propiedad seleccionada y retirada del mercado (sin depósito, la propiedad no se considera reservada y permanece disponible para otros clientes. Si, después de reservar y retirar la propiedad del mercado, el cliente cambia de opinión, no se devuelve el depósito).
• Garantía del plazo del contrato (si el inquilino rescinde el contrato antes de la fecha de vencimiento, no se devuelve el depósito).
• Garantía por pagos de servicios públicos no incluidos en el contrato.
• Garantía contra daños a la propiedad (el costo de reparación o reemplazo de artículos faltantes, dañados o rotos se puede deducir del depósito).
• Los gastos de limpieza a la salida también están cubiertos por el depósito.

Tenga en cuenta que en el caso de pago no en efectivo (transferencia bancaria), cubrir todas las comisiones bancarias y las diferencias de tipo de cambio es responsabilidad del inquilino. El propietario debe recibir la cantidad exacta especificada en el contrato.

5. EL CONTRATO Y SU LEGALIZACIÓN

• El contrato debe estar notariado. El costo de preparar y certificar el contrato corre a cargo del inquilino (aproximadamente $100 USD).
• Todos los documentos en la República Dominicana se firman solo a mano y con bolígrafo de tinta azul. Se requieren iniciales en todas las páginas donde no haya firma (también a mano y con bolígrafo azul). Las firmas electrónicas no tienen validez legal y dichos documentos no pueden ser notariados.
• Puntos clave para la aprobación: costo, servicios públicos incluidos, número de depósitos, condiciones para la rescisión anticipada del contrato.
• La mayoría de los contratos prohíben explícitamente el subarrendamiento (la capacidad de volver a alquilar la propiedad o partes de ella).
• El plazo máximo para un contrato inmobiliario residencial es de 1 año con posibilidad de prórroga.
• Durante la vigencia del contrato, la propiedad es privada y está a disposición del inquilino. Todas las visitas (si de repente hay una necesidad) deben coordinarse con el inquilino y no pueden ocurrir de ninguna manera sin su presencia.
• Si la propiedad también está a la venta, puede haber una cláusula en el contrato que permita visitas/muestras, que se acuerden obligatoriamente con el inquilino. En el caso de que tal artículo esté presente, futuro inquilino puede estipular el número máximo de visitas por semana/mes o sobre otros límites o deseos.
• Un anexo importante del contrato de alquiler es la lista de inventario.

6. CHECK-IN Y ENTREGA-RECEPCIÓN DE VIVIENDA

• Estado del objeto. La propiedad se alquila en su estado actual, con todos los electrodomésticos, muebles y decoración. Cualquier cambio (excepto reorganizaciones ligeras) debe coordinarse con el propietario o el inquilino debe devolver todo a su estado original antes de irse, incluida la pintura de las paredes.
• Inventario. La recepción del objeto se realiza con el propietario o su representante/agente con una lista de inventario, donde se hacen las marcas necesarias, y el inventario está firmado por ambas partes.
• Medidores. Al registrarse, las lecturas de los medidores de electricidad, agua y gas se registran y se incluyen en el inventario (recomendamos tomar una foto).
• Carnés y abonos. Algunas áreas residenciales requieren permisos especiales tanto para el inquilino como para sus invitados. El registro del pase se realiza en la oficina de la residencia en función del contrato de renta firmado y notariado y se confirma mediante la emisión de un carné. El costo del carné se paga aparte por el inquilino.
• Servicios adicionales. Si algunas utilidades (internet, teléfono, televisión por cable, etc.) no están incluidos en el contrato y no están disponibles en la propiedad alquilada, el inquilino puede asegurar el acuerdo con el proveedor de su preferencia y elegir un plan de precios adecuado para él.

7. ALOJAMIENTO

En esta etapa, finaliza el soporte del agente y la comunicación se realiza directamente con el propietario. Durante el período de renta, su vivienda es íntegramente su espacio privado. Si las visitas son necesarias, se coordinarán con usted con anticipación y solo en su presencia. Los problemas mayores generalmente los resuelve el propietario, mientras que los problemas menores y la responsabilidad por las consecuencias de un uso descuidado es suya. Estos puntos se detallarán en el contrato.

8. EL FIN DEL CONTRATO DE ALQUILER

Hay tres opciones para finalizar el contrato de arrendamiento:

• Vencimiento del contrato: El inquilino puede solicitar una prórroga del contrato. El costo de alquiler puede cambiar en ese momento (generalmente aumenta entre un 5 y un 10%). El inquilino debe informar con anticipación de su intención de extender (generalmente uno o dos meses antes del final). Si el inquilino no expresa su deseo de ampliar, la propiedad se vuelve a al mercado.
• Terminación anticipada: El contrato de renta se puede finalizar antes de lo programado, generalmente con una multa equivalente al depósito de seguridad, a menos que la ley o el contrato especifiquen lo contrario.
• Retraso en la entrega: Esta opción es posible en casos de impago del alquiler (el propietario puede exigir el desahucio) o si el inquilino se niega a desalojarse tras la expiración del contrato sin llegar a un acuerdo de prolongación. En ambos casos, el monto mensual de alquiler continúa acumulándose, junto con multas por cada día de retraso.

La devolución de la propiedad al propietario/representante y la devolución del depósito

La propiedad se devuelve de acuerdo con la lista de inventario previamente firmada. El inquilino está obligado a devolver el local a su estado original. En la mayoría de los casos, con un contrato de renta a largo plazo, el inquilino también debe pintar las paredes dentro de la propiedad. La devolución del depósito se realiza sobre la base del acta de entrega dentro del plazo establecido por el contrato.

ALQUILERES A CORTO Y MEDIO PLAZO

El proceso de rentar una vivienda para alquileres a corto y medio plazo es más sencillo debido a la corta duración, ya que suele implicar una reserva y un pago instantáneo por todo el período de estadía. Se realiza un pequeño inventario durante del check-in y check-out. Las llaves pueden ser entregadas por el administrador o colocadas en una cajilla con un código que se le enviará un tiempo antes de su llegada.

CONCLUSIÓN

Alquilar una propiedad implica más que solamente encontrar un lugar para quedarse. El inquilino asume varias responsabilidades que son importantes para su bienestar y mantener una relación armoniosa con el arrendador. Estas responsabilidades incluyen el pago oportuno, la preservación de la propiedad adecuada, el cumplimiento de las normas del complejo residencial y el cumplimiento de las disposiciones contractuales. Comprender y respetar estas responsabilidades y derechos garantiza una experiencia de renta positiva para ambas partes.